Imobiliare în Bulgaria 2024: Analiză, Tendințe și Opinii ale Experților

În acest articol, vom explica ce este disponibil pentru închiriere sau cumpărare și la ce preț. Un agent imobiliar experimentat vă va răspunde la cele mai presante întrebări. De asemenea, vom explora situația actuală a pieței imobiliare., fenomenul Sofiei, să privim în viitor.
Situația de pe piața imobiliară din Bulgaria
Capital Bulgaria Sofia a intrat în Top 10 piețe imobiliare cu cea mai rapidă creștere din lume. Conform Indicele global al orașelor rezidențiale În Bulgaria, prețurile imobiliarelor au crescut cu un loc doar în ultimele 12 luni. Tokyo ocupă locul 15, Milano pe locul 30, Zurich pe locul 46 și Varșovia pe locul 50. Stockholm ocupă locul 107, cu prețuri imobiliare în scădere cu 14,31% în ultimul an. Ankara se află în fruntea listei, cu prețuri în creștere cu 105,91% în ultimul an.

Fotografii și infografice imobiliare din Bulgaria

Analiza pieței imobiliare din Bulgaria 2024: Tendințe, prețuri și previziuni

Dacă vă uitați la anunțurile imobiliare de vânzare sau de închiriat în orașele cheie, veți observa imediat creșterea vertiginosă a prețurilor din 2020. Vedem că prețul mediu pentru un apartament cu trei dormitoare în cartierul Serdika din Sofia a fost impresionant pe 22 februarie 2022. Și dacă vă uitați la istoricul prețurilor pe o perioadă mai lungă, veți vedea un alt vârf de preț. Cu toate acestea, acesta nu atinge chiar nivelul actual. Acest vârf a avut loc în timpul și după aderarea Bulgariei la Uniunea Europeană.

În Varna, prețurile medii pentru apartamentele cu trei camere din centrul orașului la începutul anului 2021 erau în jur de 80.000 de euro, dar au crescut acum la același nivel și în alte cartiere și orașe.

Situația cu prețurile de închiriere este aproximativ aceeași. În 2021, chiria medie pentru un apartament cu trei dormitoare în centrul orașului Varna era de 297 de euro; acum este în jur de 600 de euro. Prețul s-a dublat literalmente. În Sofia, un apartament cu trei dormitoare în centru costa puțin peste 500 de euro în 2021; acum este de 665 de euro. Deși situația va varia în funcție de oraș și cartier, tendința ascendentă este clară. Pe de altă parte, numărul tranzacțiilor de vânzare este în scădere din 2020.

Apartament de închiriat în Bulgaria

Bine ați venit într-un apartament bulgăresc! Conform standardelor bulgărești, acesta este un apartament cu trei camere. Îl considerăm un apartament cu două camere, deoarece are doar două dormitoare. Acest apartament este de închiriat. Este situat într-o zonă bună a orașului, aproape de mare. Apartamentul are 70 de metri pătrați și include toate mobila și electrocasnicele necesare. Un încălzitor electric de apă este obișnuit aici; este o caracteristică comună în Bulgaria. Ceea ce face ca acest apartament să fie unic este prezența unui duș, o raritate în Bulgaria. Acest apartament este considerat peste medie aici. Chiria pentru acest apartament este de 1.300 de leva.

Apartament de vânzare în Bulgaria

Acest apartament este în prezent de vânzare. Suprafața locuibilă este de 129 m², plus o terasă mare de 65 m². Iar ceea ce se numește «spații comune» în Bulgaria este de 12 m². Un total de aproape 200 m². Apartamentul este situat în această locație (în imagine). Livingul spațios este împărțit în zone: o bucătărie și o zonă de relaxare. Are toate electrocasnicele necesare, inclusiv o mașină de spălat, o mașină de spălat vase, aragaz și cuptor, hotă și frigider. Mobilierul este, de asemenea, inclus. Această cameră are și acces la unul dintre balcoane. În Varna, aceasta este o raritate: un apartament cu trei dormitoare. Așa arată unul dintre dormitoare; există un dressing. O caracteristică unică a acestui apartament este că are două băi. Una dintre ele are chiar și o cadă, o descoperire foarte rară în Bulgaria. Prețul acestui apartament este de 189.000 €.

Telespectatorii noștri ne-au contactat cu întrebări despre imobiliare. Am decis să îi punem aceste întrebări agentului imobiliar profesionist Tatyana Nadtocha. Ea lucrează în domeniul imobiliar din Bulgaria, în special în Varna, de peste 10 ani. Are la activ peste 100 de vânzări reușite și peste 700 de tranzacții de închiriere.

Poate un străin să cumpere proprietăți imobiliare în Bulgaria?

Da, puteți cumpăra proprietăți imobiliare în Bulgaria, dar pentru a face acest lucru va trebui să deschideți un cont la o bancă bulgară.

Primii pași pentru cumpărarea unui apartament, de unde să începem?

Începeți cu cel mai simplu lucru: veniți în Bulgaria. Și cel mai important lucru este să decideți exact unde doriți să cumpărați un apartament, o casă sau un teren. Faceți-vă o idee despre loc, înțelegeți-l și vedeți ce fel de oameni locuiesc acolo. Acest lucru este foarte important. Când vedeți reclame care descriu natura frumoasă, cum totul este bine și minunat, în realitate, pot exista, să zicem, niște vecini problematici. Așadar, trebuie mai întâi să alegeți o locație și să începeți să căutați o proprietate în funcție de preț, cu ajutorul unui agent imobiliar. Dacă aveți nervi tari și mult timp la dispoziție, puteți încerca singuri. Dar, din nou, este mai bine să aveți cu dumneavoastră pe cineva care vorbește bulgară și poate comunica cu vânzătorii în bulgară.

Greșeli tipice pe care le fac cumpărătorii atunci când cumpără proprietăți imobiliare

Una dintre cele mai frecvente este fie luarea unei decizii prea repede - adică, oamenii nu au văzut piața sau ofertele, dar iau o decizie de cumpărare foarte repede, în focul momentului, ca să spunem așa. Sau situația inversă. Când oamenii amână luarea unei decizii pentru foarte mult timp. În timp ce gândesc, în timp ce cântăresc argumentele pro și contra, opțiunile bune dispar. Așadar, este nevoie de o cale de mijloc fericită.

Uneori intrăm într-un apartament. E foarte frumos. Îndeplinește toate criteriile pe care mi le-au spus oamenii. Prețul e atractiv. Atunci da, nu are rost să cauți în altă parte; trebuie să iei o decizie rapidă. Ei bine, cam 10% din 100. Sfatul meu pentru oameni, viitori cumpărători, este să-și ia timp, dar nu prea mult, și să nu se gândească prea mult. Și, din nou, dacă lucrează cu un profesionist, atunci, bineînțeles, trebuie să asculte sfatul agentului imobiliar. Noi privim imobiliarele diferit; cunoaștem toate avantajele și dezavantajele. Putem intra și înțelege imediat ce se întâmplă. În ce direcție sunt orientate ferestrele și așa mai departe. Există nuanțe.

Desigur, nu iau în considerare particularitățile bulgărești. Suntem obișnuiți cu o calitate ușor diferită a locuințelor. Piața și proprietățile imobiliare de aici sunt diferite. Clima este diferită, la urma urmei, și caracteristicile construcției, ca să spunem așa, sunt diferite. Și compararea este o mare greșeală, apropo. Îl văd foarte des. Dar am avut un apartament ca acesta în Ucraina. Îmi doresc unul ca acesta. Deci, dacă cauți același lucru, ceva similar, s-ar putea să nu-l găsești niciodată. Deci, trebuie să te adaptezi la condițiile și realitățile care există astăzi.

Cât durează găsirea și înregistrarea dreptului de proprietate în Bulgaria?

Personal, voi vorbi despre statisticile mele. Lucrul cu cumpărătorii durează de obicei din momentul în care îi întâlnim până la tranzacția finală. Adică, tranzacția în sine durează de obicei între 3 și 6 luni. Uneori este puțin mai rapid, alteori puțin mai mult. Dar, din nou, depinde foarte mult de parametrii inițiali, buget, zonă, stare și așa mai departe, și de piața în sine. Pentru a găsi un apartament, și de regulă, minimul necesar este de aproximativ o lună.

Cel mult, depinde, să zicem, de starea de spirit și răbdarea atât a agentului, cât și a cumpărătorului. Dar eu am de fapt o poveste în care am cumpărat ce ne doream. Noi, zic eu, clienții mei și cu mine, am cam cumpărat apartamentul visurilor noastre. Să zicem, după cinci ani. Scopul a fost stabilit acum cinci ani, iar când am avut în sfârșit o astfel de ofertă, nici măcar nu am făcut-o publicitate; i-am sunat imediat pe clienții mei și le-am spus: „Hei, am ce vreți. Hai să mergem să vedem și asta e tot.” Am luat literalmente decizia în două zile și l-am cumpărat. Dar a meritat.

Cele mai rapide oferte pe care le-am avut vreodată au fost în trei zile. Adică, chiar și în jumătate de oră, adică cineva intră, vede proprietatea și spune: „Îl iau”. Se întâmplă asta. Ei bine, de regulă, este media statistică. Dar, din nou, repet, durează între trei și șase luni. Asta include căutarea, actele și toate actele. De fapt, cu actele standard, durează cam o lună. Unii oameni, când vin, se gândesc... Există chiar întrebări de genul: „Putem plăti cu cardul?” Adică, am plătit apartamentul cu cardul bancar. Bineînțeles că nu.

Sfaturi pentru cumpărători de la un agent imobiliar experimentat

Asigurați-vă că acordați atenție podelei. Aceasta este prima regulă fundamentală. Adică, apartamentul nu ar trebui să fie la parter, adică nu ar trebui să fie la parter. Există și oamenii le cumpără, dar de obicei sunt cumpărate pentru vacanțe. Vin vara, se relaxează și pleacă. Din nou, scopul achiziției este important. Dacă apartamentul este necesar pentru locuit, atunci nu ar trebui să alegeți un apartament la parter. De ce? Pentru că în Bulgaria, adesea nu există încălzire centrală așa cum suntem obișnuiți. Cu toate acestea, în orașele mari, există o excepție de la această regulă - Sofia, unde majoritatea clădirilor au adesea încălzire centrală.

Orașe precum Varna, Burgas, Plovdiv și așa mai departe nu au încălzire centrală. Încălzirea este asigurată de aparate de aer condiționat. Noi nu avem temperaturi aici: -30 și -20 de grade nici măcar nu au loc, așa că cele mai reci ierni sunt cele mai reci de care mi-mi amintesc. Da, cele mai scăzute temperaturi de care mi-mi amintesc au fost undeva în jur de -12 până la -15°C maxim. Dar asta e doar pentru una sau două zile, și cam atât pentru întreaga iarnă. Și aparatele de aer condiționat, desigur, nu oferă acest tip de căldură.

Deci, repet, nu primul etaj, ci ultimul etaj ar trebui luat în considerare cu prudență. Pentru că, din nou, acestea sunt etajele superioare. În timp se pot forma scurgeri și, din nou, este frig iarna, mai frig decât într-un apartament obișnuit și cald vara. Și ar trebui să încercați să vă uitați la apartamente care nu sunt apartamente de colț, ci mai degrabă la apartamente de un anumit fel. Unde, să zicem, aveți vecini la dreapta, la stânga, jos și deasupra dvs. care vă vor asigura căldură. Absolut corect.

Ei bine, dacă absolut nu poți suporta. Adică, dacă îți place foarte mult apartamentul. Și e la colț. Atunci trebuie să te asiguri că este orientat spre sud, de preferință. Gen sud, sud-vest, sud-est - unde este soarele. Recomandarea mea este să vizioneze apartamentul atât dimineața, înainte de prânz, cât și după prânz, dacă este posibil. Și apoi să revii a doua oară să-l vezi. Pentru că nu vei locui în apartamentul ăsta doar dimineața, da. Când îl vizionezi cu un agent imobiliar. E posibil; un agent imobiliar bun poate face cu ușurință două sau trei vizionări pentru a-și face o idee.

Care este cea mai bună metodă de a căuta o proprietate imobiliară: pe cont propriu sau cu un agent imobiliar?

Pot spune că nu există un răspuns clar aici. Chiar dacă sunt agent imobiliar. Da, orice alt agent imobiliar ar spune probabil: „Da, dar numai cu un agent imobiliar”. Trebuie să analizezi situația. Dacă locuiești în Bulgaria de mult timp, atunci cunoști deja bine piața. Adică, înțelegi bine cartierele orașului, vezi ce construcții se desfășoară și cum construiesc oamenii. Îți vizitezi prietenii. Ei bine, în general, ai o oarecare experiență în găsirea unui loc. Și pe baza acestei experiențe, de ce nu?.

Este posibil, dar, din nou, ai nevoie de cineva care să te poată ghida legal prin tranzacție. Dacă ai timp, durează mult doar să elimini opțiunile nepotrivite. Ca agent imobiliar destul de experimentat, pot deja să-mi dau seama din fotografii și descrieri ce implică, iar dacă o opțiune nu îndeplinește anumite criterii, nici nu vom merge acolo. Dacă cineva crede că are suficiente cunoștințe, atunci merge mai departe, de ce nu. Este posibil, dar dacă vrei să economisești timp, bani și, cel mai important, nervi și să eviți orice probleme viitoare, atunci după achiziție, este cu siguranță mai bine să consulți un profesionist.

Care sunt comisioanele agentului imobiliar?

Este 3% fără TVA, așa că ar trebui să fii mereu atent când semnezi un contract cu o agenție imobiliară. Reține că 3% este listat fără TVA, deci practic, va fi cu TVA la o achiziție. Când închiriezi? Și când închiriezi, 50% se scade din chiria lunară. Și în Sofia? Acolo, fiecare face ce vrea. Am vorbit cu o agentă imobiliară din Sofia și mi-a spus: „Tanya, în Varna, vă cunoașteți. Știi cum lucrează toată lumea, de cât timp sunt în afaceri. În general, ne prețuim reputația. Dar Sofia este un oraș mare și există o mulțime de agenții superficiale care intră pe piață, lucrează și apoi se închid. Am senzația că e haos acolo.”.

Care este intervalul de prețuri actual pentru proprietățile imobiliare din Varna?

Există apartamente, inclusiv unul pe care îl vând, care costă jumătate de milion de euro. Practic, nu există limită la perfecțiune aici, ca să zic așa. Poți găsi ceva și cu 3 milioane, și există și oferte destul de scumpe. Când oamenii mă întreabă dacă pot cumpăra un apartament în Varna cu 30.000 de dolari, spun nu. Din păcate, acesta este prețul unui garaj în Varna în acest moment. Un buget de 30.000 de dolari în Varna înseamnă că nu poți cumpăra nimic.

Cerința minimă pentru achiziționarea a cel puțin unui apartament este un dormitor. Un living, ca acesta, un living și un dormitor. Într-un cartier decent. Trebuie să începi cu undeva între 100.000 și 120.000 de euro și să ai răbdare. Pentru că, chiar și cu acești bani, nu există nicio garanție că vom găsi ceva potrivit imediat. Prețul mediu pe metru pătrat este în prezent într-un cartier bun, adică un cartier bun. Asta înseamnă un cartier aproape de parcul nostru, de mare, nu o zonă rezidențială. Prețurile încep de la aproximativ 1.500 de euro și mai mult pe metru pătrat.

Care este intervalul de prețuri actuale de închiriere în Varna, minim și mediu?

Prețul mediu pentru un apartament cu un dormitor este format dintr-un living și un dormitor. Are o bucătărie și, de obicei, o canapea extensibilă. Așadar, de exemplu, o familie cu un copil ar putea închiria un astfel de apartament. Vom vorbi acum despre prețul unui astfel de apartament. Un living și un dormitor. Prețul variază din nou în funcție de zonă, ceea ce este influențat foarte mult atât de zonă, cât și de starea proprietății. Prețul minim este de aproximativ 300 de euro, și nu există un maxim. Există apartamente de la 1.000 de euro în sus. Deci, este acesta un preț mediu? Puteți găsi un apartament pe termen lung undeva în zonă? Da. O închiriere pe zi ar costa minim 30-40 de euro, deci vorbim despre limita minimă. Desigur, nu vorbim despre un apartament super-lux sau unul la câțiva pași de mare. Deci, aceasta este o zonă medie, prețul mediu este de 30-40 de euro pe zi. Utilități. Utilitățile sunt de obicei facturate separat și sunt calculate la contor. Acestea includ apa și electricitatea.

Care zone din Varna sunt considerate cele mai scumpe?

Cel mai scump cartier este Mahala Greacă, care se numește «Gritska Mahala» în bulgară. O să spun în bulgară. Pentru că atunci când oamenii caută în motoarele de căutare, trebuie să înțeleagă ce caută și să caute în bulgară. Cartierul Operei. Se numește «Operă» pentru că acolo se află Opera. Este «Centrul Ideal» al orașului. Cartierul «Obshchina» este, de asemenea, centrul orașului. «Vins» este Universitatea de Economie, este, de asemenea, un cartier mic, dar este în jurul universității. Apoi, există «Generalit» și „Okruzhna Bolnitsa”. Asta e tot ce veți găsi dacă deschideți o hartă a orașului Varna. Asta e tot ce se află la câțiva pași de parc. Deci, acestea sunt cele mai prestigioase, cele mai scumpe cartiere, dar, din nou, repet, cel mai scump cartier este Mahala Greacă. În Mahala Greacă, prețurile încep acum de la 2.000 €. Acesta este cel mai bun scenariu; există clădiri noi care, chiar și în stadiul de construcție, costă 3.000 de euro pe metru pătrat.

Este posibil să cumperi proprietăți imobiliare cu Legea 15? Și cum diferă aceasta de Legea 16?

Este important să înțelegem ce este Actul 15. Actul 15 înseamnă că locuința este gata din punct de vedere tehnic, ca să spunem așa. Adică are acoperiș, ferestre, fațadă, intrare interioară și balustrade. Totul este complet, dar ultimele retușuri nu sunt încă finalizate, utilitățile, Energo Pro și compania de apă Vik Varna nu sunt încă conectate.

Există curent industrial, ceea ce înseamnă că electricitatea din această clădire nu este electricitate casnică; este la tarife industriale. Conform legii, chiar și reparațiile nu sunt permise în general într-o astfel de clădire. Adică, persoanelor private - adică oamenilor - nu li se permite să intre și să efectueze reparații.

Este posibil să achiziționați un astfel de apartament. Aceasta nu este o barieră în calea achiziției, dar trebuie să înțelegeți că, dacă achiziționați un apartament cu Legea 15, va trebui să așteptați o anumită perioadă de timp. Aceste termene limită sunt de obicei foarte vagi, iar acest risc există până la punerea în funcțiune a clădirii, adică până la primirea Legii 16. Deși anterior acest lucru era justificat din punct de vedere economic, prețul era în general mai mic, mult mai mic, cu Legea 16, acum diferența este foarte mică. Am spune că ați putea economisi aproximativ 100-150 de euro pe metru pătrat.

Ar trebui să cumperi un apartament doar de la un constructor care are deja o reputație bună și o vastă experiență, inclusiv riscul de a nu finaliza proiectul. Ce termene promit? Dacă este o firmă de construcții nouă, care nu a construit încă nimic. Nu aș cumpăra un apartament într-o astfel de clădire de la un astfel de constructor. Dacă este, să zicem, unul destul de cunoscut (sunt destui în zilele noastre) și dacă apartamentul este construit de un investitor care are un istoric de succes cu proiecte anterioare și fără probleme, atunci, din nou, dacă clădirea este practic deja vândută.

Există câteva clădiri în Varna. Sunt încă în actul al cincisprezecelea, dar nu mai sunt apartamente disponibile acolo. Toate sunt vândute, așa că poți cumpăra de acolo fără teamă, dar trebuie doar să ai răbdare și să aștepți până se termină. Pentru că nu te lasă să intri. Vrei să cumperi, ai cumpărat deja și vrei să renovezi. Dar nu poți face asta pentru că pur și simplu nu te lasă să intri. Vezi tu, trebuie să stai acolo și să aștepți până primesc actul al șaisprezecelea, și apoi...

Cât costă întreținerea unei proprietăți imobiliare, care sunt cheltuielile anuale?

Întreținerea proprietății, ce este inclusă? Dacă este un bloc de apartamente standard, de obicei este vorba doar de impozitul pe proprietate. Se plătește și colectarea gunoiului. Puteți plăti în avans la începutul anului; veți primi o reducere de 5% chiar și pentru aceasta. Această sumă a impozitului poate fi plătită în două rate pe parcursul anului. Vă pot da un exemplu. Ieri am plătit chiria unei cliente. Are un apartament de 70 de metri pătrați. Am plătit 70 de euro.

Bulgaria este de fapt foarte atractivă în acest sens. Multor oameni le place să compare proprietățile imobiliare din Bulgaria cu cele din Spania sau Alicante. Dar uită ce taxe există acolo și ce taxe se aplică atunci când vrei să vinzi proprietatea. Un alt factor de luat în considerare este faptul că apartamentul poate fi într-o așa-numită comunitate închisă. Într-o astfel de comunitate, există o taxă de întreținere. Se plătește lunar. Recomand să faceți acest lucru, apropo, pentru că este mai puțin dificil. Să spunem doar că suma implicată nu este atât de mare.

Ce este o taxă de asistență, de ce se percepe și ce include?

Taxa de întreținere în Bulgaria include securitate, supraveghere video și, uneori, o piscină, un grădinar și alte servicii. Acestea sunt serviciile. Taxa de întreținere este de obicei de 10-12 euro pe metru pătrat pe an. Deci, dacă apartamentul are 100 de metri pătrați, asta înseamnă 1.200 de euro pe an. Așadar, fiți atenți la acest aspect atunci când cumpărați un apartament. Da, din nou, plătiți pentru confort. Vă aflați într-o comunitate închisă, o zonă păzită. Aveți o piscină vara și un loc de joacă pe proprietate. Există, să zicem, caracteristici speciale pentru care oamenii sunt în general dispuși să plătească. Ar trebui neapărat să întrebați despre taxa de întreținere. Pentru că uneori puteți găsi apartamente, să zicem, în Sunny Beach sau Sveti Vlas, la prețuri foarte atractive. Dar nu menționează taxa de întreținere mare. De ce prețul mare? Pentru că oamenii de acolo s-au săturat aparent să plătească această taxă; vor să o vândă repede.

Achiziționarea de proprietăți imobiliare în Bulgaria dă dreptul la un permis de ședere?

Achiziționarea de proprietăți imobiliare în Bulgaria nu vă dă automat dreptul la un permis de ședere. Dar cu siguranță poate fi un avantaj. Acest lucru se datorează faptului că, atunci când oamenii solicită o viză de tip D, acesta este primul pas. Pentru a obține un permis de ședere, trebuie să obțineți o viză de tip D de la ambasadă. Iar atunci când oamenii solicită o viză de tip D, li se cere să prezinte un contract de închiriere. Unde veți locui? Trebuie să demonstrați unde veți locui în această țară. Cu siguranță nu într-un cort pe plajă. Și, bineînțeles, trebuie să prezentați dovada deținerii unui apartament în Bulgaria. Acesta va fi cu siguranță un avantaj uriaș în obținerea unei vize de tip D.

Care sunt pașii pentru a cumpăra un apartament în Bulgaria?

Ei bine, vorbim despre faptul că deja ne-am decis cumva asupra unui apartament. Da, am ales un apartament. Așadar, primul pas este să lăsați un avans, sau o garanție în limba rusă. Trebuie să lăsați un avans pentru a împiedica afișarea apartamentului către viitori clienți și pentru a-l elimina de pe listă. De obicei, vorbim despre 1.000 de euro. Dacă lucrați cu un agent imobiliar, acest lucru este formalizat printr-un acord special cu agenția.

Următoarea etapă este acordul preliminar direct între cumpărător și vânzător, care stipulează toți termenii tranzacției, obligațiile aferente tranzacției și termenii. Acesta este un document foarte important; după semnarea acordului, se transferă 10% «kaparo» (sau 10% în bulgară), sau 10% ca avans. Da, așa este. Din acest moment, durează de obicei aproximativ două săptămâni, uneori mai mult, alteori mai puțin. Apoi, este vorba de evaluarea situației cu documentele și intențiile. Documentele sunt deja în curs de pregătire.

Următorul pas este efectuarea efectivă a tranzacției în fața unui notar. Acesta este un punct crucial de luat în considerare. Întrucât suntem străini în Bulgaria, legislația bulgară impune să fim însoțiți de un interpret. Acest lucru este obligatoriu pentru tranzacțiile în fața unui notar, atât. După aceea, sunteți mândrul proprietar al unor proprietăți imobiliare din Bulgaria.

De ce au crescut prețurile atât de mult și, mai important, ce se va întâmpla cu prețurile imobiliarelor în viitor?

Vor crește, se vor stabiliza sau se vor prăbuși? Pentru a răspunde la această întrebare, haideți să aruncăm o privire la câteva informații despre piața imobiliară din Bulgaria. Bulgarii se numără printre liderii din Europa în ceea ce privește deținerea de proprietăți, potrivit Institutului Național de Statistică. Aceste statistici plasează Bulgaria pe locul patru în Europa în ceea ce privește deținerea de proprietăți pe cap de locuitor. Germania se află pe ultimul loc la acest indicator.

Fenomenul apartamentelor goale din Bulgaria

Cine ocupă locuințe în Sofia? Aproape jumătate din locuințele din Sofia sunt ocupate de proprietari. Alte 61.000 de apartamente din Sofia sunt ocupate de prieteni apropiați sau rude ale proprietarului, de obicei un frate, o soră sau copii. Aceștia locuiesc în aceste apartamente fără a plăti chirie. 8,51.000 de apartamente sunt ocupate de persoane care închiriază și plătesc chirie. 0,61.000 de apartamente sunt listate pentru închiriere. Aceste apartamente caută persoane care să locuiască în ele; aceste apartamente sunt în curs de a găsi un proprietar.

Cel mai interesant lucru este că 34% Dintre toate locuințele din Sofia, aceasta este goală; nimeni nu locuiește acolo. Aceste locuințe nu sunt nici vândute, nici închiriate. Chiar dacă cineva ar vrea să le cumpere sau să le închirieze, nu ar putea. Această situație a devenit cunoscută sub numele de Fenomenul caselor goale din Sofia.

Însă Vidin este pe primul loc în ceea ce privește locuințele neocupate, urmat de Burgas, unde mai mult de jumătate din locuințe sunt goale. Această situație nu este benefică pentru orașe: cartierele pe jumătate goale necesită construirea de infrastructură - transport, străzi, canalizare, utilități și așa mai departe - pentru clădirile ocupate de 50-60%. Acest lucru este neviabil din punct de vedere economic.

De ce nu este folosită, vândută sau închiriată proprietatea?

În primul rând, băncile din Bulgaria au încetat să ofere dobânzi la depozite; în schimb, au început să ofere rate negative ale dobânzilor la depozite, ceea ce înseamnă că depozitele, ca mijloc de generare a veniturilor și de economisire, și-au pierdut scopul. Iar oamenii trebuie să își protejeze economiile. Pe de altă parte, băncile oferă credite ipotecare cu rate ale dobânzii mai mici decât în țările UE. Așadar, unii oameni au început să investească în imobiliare.

În al doilea rând, super-bogații cumpără.

În al treilea rând, există speculații. Au cumpărat-o ieftin și au vândut-o la un preț mai mare. Toți acești factori duc la cumpărarea rapidă a locuințelor și la imposibilitatea de a intra pe piața liberă. Acest lucru creează o lipsă artificială a ofertei de locuințe, care, la rândul său, duce la creșterea prețurilor. Un alt factor este faptul că unii oameni nu își închiriază locuințele goale pentru că se tem că interesele lor nu vor fi protejate, având în vedere costul semnificativ al potențialelor renovări.

Ce se va întâmpla cu prețurile proprietăților în Bulgaria?

Ce urmează? Un arhitect cunoscut din Sofia și-a împărtășit experiența în gestionarea acestei probleme la Barcelona. Din 2019, există o reglementare care permite municipalităților să achiziționeze proprietăți vacante, chiar și fără acordul proprietarului, pentru 50% din prețul de piață. Unii experți imobiliari din Sofia citează experiența franceză, care impune o dublă impozitare a proprietăților vacante. Aceasta ar putea fi soluția optimă în această situație.

De altfel, Bulgaria are unul dintre cele mai mici impozite pe proprietate din UE, valoarea evaluată a proprietății, pe baza căreia se calculează impozitul, fiind mai mică decât valoarea de piață. Acest lucru ar putea ajuta la refacerea bugetelor orașelor și la aducerea prețurilor proprietăților la îndemâna majorității, făcând locuințele mai accesibile. Prin urmare, dacă nu se introduc inițiative legislative radicale, prețurile vor rămâne probabil inaccesibile pentru majoritate, iar cartiere întregi vor rămâne pe jumătate goale.

Care sunt prețurile minime actuale pentru locuințe și chirii în Sofia?

Am găsit mai multe anunțuri cu cele mai mici prețuri. O garsonieră mică, mai veche, de 26 mp, în Sofia, este listată la 52.000 €. Și o garsonieră mică, de 24 mp, este disponibilă pentru închiriere pentru 250 € pe lună, în apropierea centrului orașului. Aceasta este partea inferioară a pieței.

Ce se va întâmpla cu prețurile odată cu trecerea la euro?

După tranziția la euro, prețurile imobiliarelor vor crește doar ușor, dacă vor crește deloc.

Pot obține o ipotecă pentru a cumpăra o proprietate în Bulgaria?

Da, poți. Dacă ai statut oficial de rezidență permanentă sau cetățenie bulgară. Rata dobânzii ipotecare este de aproximativ 3%. Pentru a solicita o ipotecă de la o bancă bulgară, ai nevoie de o adeverință de salariu și de un avans de cel puțin 20% din prețul de achiziție.

Unde să cauți proprietăți imobiliare în Bulgaria?

Dacă doriți să închiriați sau să cumpărați un apartament, cel mai adesea oamenii îl caută aici. imot.BG, OLX, bazar.BG, Alo.BG. Aici puteți găsi opțiunea dorită, atât de la un agent imobiliar, cât și de la proprietar.

Sper că aceste informații despre proprietățile imobiliare din Bulgaria au fost utile și vă ajută să luați decizia corectă. Vă rugăm să lăsați comentariile dumneavoastră.

Versiunea video a articolului: